Negociação de locação

A Locação é a negociação de aluguel por prazo longo. A grande diferença para a venda é que o dinheiro não é um valor único: ele é uma cobrança mensal que se repete. Por isso a locação tem passos próprios de cobrança, proposta por variações e uma comissão diferente.

Criação

No assistente Nova Negociação, escolha Locação. Os passos são Tipo, Dados, Cobrança e Resumo.

• Dados: Propriedade, Cliente (o locatário), Corretor responsável (opcional), Data de Início e Descrição.
• Cobrança: o assistente pergunta "Deseja configurar a cobrança agora?" Você pode configurar já ou depois, na própria negociação.

Se você escolher configurar a cobrança, entram três passos:

• Ciclo: Quantidade de meses (o padrão é 12), Dia de vencimento (obrigatório, de 1 a 31) e o valor. Os valores já vêm do cadastro do imóvel, por exemplo aluguel e condomínio. Use o Valor único de cada cobrança ou ative Cadastrar variações de cobrança para compor a parcela por tipos (aluguel, condomínio, IPTU). Cobra IPTU faz o locatário pagar o IPTU junto com o aluguel.

• Taxas: Taxa de administração (%), descontada da fatura antes do repasse; Multa por atraso (%), aplicada uma vez; e Juros diários (%), por dia de atraso. Todas são opcionais.

• Reajustes e automações: Renovação automática (gera um novo conjunto de cobranças no fim do ciclo), Repasse automático ao responsável (após o pagamento da fatura) e Aplicar reajuste automático, com Índice de reajuste, Data do 1º reajuste e Frequência (a cada 6 ou 12 meses) ou Taxa fixa (%).

Se você escolher não configurar a cobrança agora, o assistente pede só o Valor do aluguel e a Quantidade de meses, e a data de término é calculada a partir deles.

Ao final, o Resumo confere os dados e o que será gerado (clique em Criar Negociação).

Propostas

Na locação, a proposta é montada por variações de cobrança: uma lista com a descrição e o valor de cada item (por exemplo, Aluguel e Condomínio). O valor da proposta é a soma dos itens. A Contra-Oferta mantém essa mesma estrutura de variações, então você ajusta cada item. Veja Propostas e contrapropostas.

Aba Cobranças/Comissões

Reúne a cobrança da locação e a comissão:

• Cobrança da Negociação: ciclo, valor base, tipos de cobrança e taxas. Antes de ganhar, aparece como Pendente; depois, Gerada. Dá para Configurar cobrança, Editar ou Remover, enquanto a negociação não está finalizada.
• Comissão do corretor: o percentual do aluguel destinado à comissão, o Valor base, a Comissão, o Restante (para o responsável ou para a imobiliária) e a Distribuição.

A comissão do 1º aluguel

Na locação, a comissão é um percentual do 1º aluguel (ou de parte dele). No fechamento, o passo Comissão traz a opção Gerar comissão de locação:

• Percentual do 1º aluguel (%): quanto do 1º aluguel vira comissão (o padrão é 100%).
• Distribuição da comissão: dividida entre corretores, imobiliária e parceiros externos.
• Restante: o que sobra do 1º aluguel vai para o Responsável ou para a Imobiliária.

Três regras importantes:

• Os repasses aos corretores são gerados quando a 1ª cobrança é paga.
• A taxa de administração não é cobrada na 1ª parcela (o mês da comissão). As demais parcelas seguem com a taxa normal.
• Sem cobrança configurada, a comissão é só um registro: ela não entra no fluxo de caixa nem no painel financeiro, porque não há cobrança para gerar os repasses.

Fechamento

O assistente Marcar como Ganha da locação tem os passos Confirmação, Propostas, Score do cliente, Cobrança, Comissão e Finalizar.

• Cobrança: se não há cobrança, o passo avisa "Sem cobrança configurada" e lista o que você perde (repasses automáticos ao responsável, notificações de vencimento ao locatário, reajustes automáticos, controle financeiro e execução automática da comissão). Você pode finalizar assim mesmo, ou Configurar cobrança. Se há cobrança sem dia de vencimento, o passo pede esse dia.
• Comissão: veja a seção anterior.

O que o sistema cria ao ganhar

Ganhar a locação cria um registro de aluguel em rascunho, ainda inativo. As cobranças só são geradas quando o aluguel é ativado, depois que o checklist da locação está completo (por exemplo, vistoria, assinatura e entrega de chaves). Até lá, a oferta do imóvel fica reservada, e só passa a alugada na ativação.

Se a negociação for reaberta, a comissão da locação é estornada e o registro de aluguel é cancelado. Se for marcada como Perdida ou Cancelada, as cobranças pendentes e os contratos ligados são cancelados.